Déficit foncier, le dispositif fiscal méconnu qui avantage la location immobilière

Le déficit foncier se définit comme une procédure fiscale qui vise à réduire le revenu imposable. Il s’applique sur les revenus provenant des loyers perçus ou les charges déductibles liées à la location. Cette mesure concerne donc les propriétaires des biens immobiliers destinés à la  location.

Définition du déficit foncier :

Lorsqu’un propriétaire d’un bien immobilier décide de le louer, il devient sujet d’une réduction de l’impôt sur ses revenus. Il s’agit du déficit foncier que tout investisseur dans la pierre a droit d’en bénéficier à condition que ses charges déductibles dépassent le revenu foncier brut. Ce mécanisme ne s’applique que dans le cadre d’une location nue (non meublée).

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts ajoute : « le régime d’imputation du déficit foncier sur le revenu global concerne les revenus fonciers provenant de tous les immeubles, urbains ou ruraux, qu’ils soient possédés directement par une personne physique ou une société transparente ou qu’ils soient la propriété d’une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI…). »

A cela s’ajoute la durée légale et minimale de la location du bien immobilier, à savoir trois ans. Quant à limite annuelle d’imputation, la loi précise ceci : « elle diffère selon que le contribuable constate ou non un déficit sur un logement pour lequel est pratiquée la déduction au titre de l’amortissement –  Article 31 du CGI (amortissement Périssol). »

Les charges déductibles du déficit foncier

Comme expliqué plus haut, lorsqu’une personne loue un bien immobilier, cette location lui donne droit àun déficit fonciersi les charges que le propriétaire supportera par cette location vont dépasser les revenus (loyers) qu’il va percevoir. Cet avantage fiscal est directement applicable aux revenus du propriétaire. Cependant, les charges à déduire se classent en deux types :

  1. Les charges déductibles financières :
  2. Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt pour l’acquisition ou la construction du bien loué ainsi pour son entretien et sa réparation ; et les frais qu’ils y sont liés comme l’assurance chômage, l’assurance invalidité.
  3. Les charges d’exploitation du bien comme les frais de gestion versés aux agences immobilières, la taxe foncière, les frais de copropriété
  4. Les charges liées aux travaux d’amélioration du local sont déduites des revenus foncierssi l’objectif des travaux est l’apport d’un équipement de confort supplémentaire ou la remise en état du bien. Ce type de charges est la forme la plus facile pour créer un déficit foncier, car le montant des travaux éligibles n’est pas plafonné. Il faut savoir, par contre, que les travaux de construction et d’agrandissement sont exclus de la déduction : à titre d’exemple, les travaux entrepris pour transformer un commerce en logement ne sont pas déductibles.
  • Les charges déductibles non financièresqui sont des frais liés à l’exploitation du bien immobilier comme la taxe foncière, les frais de réparation et d’entretien de la location et les charges de propriété.

Comment calculer le déficit foncier ?

Le calcul du déficit foncier se fait par la soustraction des charges financières des revenus fonciers, si le résultat est positif, les charges non financières sont retirées du montant obtenu.

Type de déficit financier Type d’imputation
Dû aux charges financières liées aux intérêts d’emprunts Sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes
Dû aux charges non financières liées à l’exploitation et aux travaux      Sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou de 15 300 € pour ceux qui ont investi sous le dispositif Périssol), le déficit est reportable sur 10 ans   Bon à savoir : dans le cadre du dispositif Cosse, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 augmente le plafond du déficit imputable de 10 700 € à 15 300 € à compter de l’imposition des revenus de 2019. Ce dispositif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 par l’article 23 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020.

Comment bénéficier d’une déduction d’impôt avec le déficit foncier ?

Posséder un bien immobilier et le mettre à la location nue peut générer plusieurs avantages au propriétaire. Il s’agit principalement des avantages dégagés par les revenus locatifs qui donnent accès à un ensemble d’avantages fiscaux comme le déficit foncier.

Comme vous allez voir dans l’exemple cité dans la vidéo d’illustration, le propriétaire bénéficiant du déficit foncier profitera également d’une déduction d’impôts durant les trois premières années. En somme, le revenu foncier n’est pas imposable pendant les trois premières années de location dans le cadre du dispositif du déficit foncier. Ceci vous permettra de constituer une trésorerie importante durant cette période.

De toute façon, il est mieux recommandé de vous faire accompagner par les experts en revenus locatifs, spécialistes des LMNP, Loi Pinel, LMP, Bouvard, afin de vous orienter vers les dispositifs fiscaux les mieux adaptés à votre situation.